Bayashipapaのブログでアウトプット

自分で考えていくための参考となるお話や本の紹介を目指しています。

ファミリー世帯が賃貸から持ち家に移る理由とは?

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ファミリー世帯が賃貸から持ち家に移る理由

 

都心においては家族向けの賃貸住宅少なく、家賃も高い。

 

割高でも借りてくれる人がいるということは、貸し手が住宅の質を上げようとしない原因にもなっている。

 

結婚や出産を機に広めの住宅に住もうとすると

質の割に高い家賃を払い続けて賃貸に住むか、

資産価値を考えて持ち家を所有するかという選択を追われる。

 

賃貸のほうが割高である傾向がある中で、持ち家で安く家族向けに質の高い住宅を手に入れることができれば、後者を選ぶのは自然だろう。

 

持ち家のほうが割安だとしても、本来巨額の住宅ローンを組むことができる人は限られているはずである。

 

営業マンの話を全面的に乗り、高額の融資を受けて住宅を買うことは気をつけなければいけない。

 

好みだけではなかった。日本人が「新築好き」になった理由

 

なぜ日本人が「賃貸ではなくて持ち家」「中古ではなくて新築」という選択をするようになったのか。

 

「新築信仰」という言葉がある通り、日本の不動産市場では8割以上新築である。

 

これは日本人の「好み」というだけではなく、ライフスタイルの変化に対応した物件供給ができていない賃貸市場や、依然として広がる新興向けの宅地造成、住宅ローン減税などの新築優遇税制、その一方で中古住宅市場の不透明さなどが影響している。

 

「新築」という呪縛 日本に中古は根付くのか

 

日本で中古住宅市場が伸びない最大の理由は住宅寿命の短さ。

 

日本の住宅

日本の住宅の大半は木造軸組工法です。

 

木造軸組工法

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木造軸組工法は日本古来の工法で、在来工法ともいわれます。柱を立て、梁を水平に渡し、筋交いという斜めの材を入れて補強……という具合に家を建てます。このように柱や梁、筋交いなどを使って、まるで空間上の点を結ぶかのように空間を構成します

 


それも、古民家のような良質な木材ではなく戦後植林された加工しやすいだけの細い杉材で作られています。


当然年数が経つとシロアリ被害や腐食でダメになるから寿命が短い。


これは戦後の住宅需要に応えるため、安く早く家を建てた結果です。


寿命の迫った家を買うわけにもいかず新しく建てる。
最初から建て替え前提の家なんです。

 

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欧米住宅

それに比較して、欧米では地震のない地域では非常に寿命が長い石造煉瓦造りの家も多いし、湿度が少ない地域も多いから木材の持ちが長く、2×4工法もハリケーンに耐える頑健なもの。

2×4工法

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木造枠組壁工法は、戦後に北米から輸入されたツーバイフォー(2×4)工法が代表的です。木製パネルと角材(2インチ×4インチ※)でつくったパネルで壁や床、天井という面をつくり、この面を組み立ててできる6面体の構造をベースに家を建てます。輸入住宅やログハウスなども基本的に面の構成ですから、木造枠組壁工法の一種といえます。主に低層集合住宅などに用いられるコンクリートの壁式構造も同じ考え方です。

 

つまり欧米では、100年子孫の代まで使える寿命の長い家を建てている。
だから中古住宅も十分な価値を有しているし、
ライフスタイルの変化に合わせて家を売り買うから、中古住宅市場が活況なんです。

 

 

 

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米国の中古市場はなぜ活発なのか

 

日本と米国とでは不動産取引の仕組みが異なる。

 

まず、米国では売り手と買い手がそれぞれ不動産介入業者と契約をする。

 

日本では売り手とかいての介入業者が同じことが多いが、米国においては双方の顧客の利益相反に当たることから原則禁止されている。

 

米国には介入業者が売買情報を提供し合う不動産情報システムMLSあり円滑な取引に重要な役割を果たしている。

 

これは介入業者がお互いに正確な物件情報を把握できるシステムである。MLSでは物件情報だけではなく、様々な情報が網羅的に収集されている。

 

例えば、地域の情報だけでも、移住する人種、各種学校の運営状況、ハザードマップ、病院など情報が一目でわかるシステムが作られている。

 

米国のシステムを参考にして、政府は中古住宅のリノベーションを促進させ、格安な不動産物件や賃貸住宅を普及させる政策を考えた方が良い。

 

勤労者に対しては『賃上げ』より『住居費を削減』する方が可処分所得を増加させる効果があることに政府は気がついていない。


住居費削減により可処分所得を増加させるという案はなかなか悪くないし、
可処分所得が増えれば幸福感は上がるし、消費を促す効果もあるだろう。

 

しかし、実際には新築はそれ自体が大きな消費活動で個人の借り入れを増やし経済を回す効果は大きく、戦後日本経済のテコとして大きな役割を果たしたし、アメリカは中古住宅市場も大きいが新築購入のためのローンも活況だ。

 

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つまり、働いてるなら新築してもらった方が経済にとっては良い。

 

高温多湿で地震が多い日本では、戦後の住宅需要に応えるために建てられた日本の多くの住宅を占める木造軸組工法住宅はとっても寿命が短く、残念ながらリノベーションしても駆体の寿命は伸ばせない。

 

新築と中古ローン減税や補助金が同じならば、誰もが新築を買う。欧米では中古に優遇しているように、日本でも新築から中古に舵を切るべき時が来ている。

 

住宅購入に向けて

 

日本の住宅は1960年代までは設備も良くなく、地震に対しても弱い住宅だったので、壊しては新しく住宅を建てる政策を推し進めてきた。

 

しかし、81年の新耐震基準ができた頃から、安全で品質の良い住宅が提供される時代になった。

 

中古住宅も質が良くなったのでこれを活用していけば良いのではないか。

 

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